Le point de départ des constructions sur sol d’autrui est l’article 552 du Code civil qui nous dit que : » La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous « .
Le point de départ des constructions sur sol d’autrui est l’article 552 du Code civil qui nous dit que : » La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous « . Il s’agit de la théorie de l’accession qui permet au propriétaire du fonds d’acquérir tout bien qui se trouve sur le terrain, adjoint à son bien, ou incorporé par industrie, ainsi que l’ensemble des fruits issus de son bien tel que les constructions, les plantations, et les ouvrages. Le propriétaire du sol est donc propriétaire du dessous et du dessus. Or, en milieu rural, il est fréquent que des bâtiments d’exploitation ou des aménagements (drainage, irrigation) soient construits sur des sols n’appartenant pas à celui qui en fait les constructions. L’article 555 du Code civil précise que : » Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever « . Ces constructions sur sol d’autrui peuvent donc être source de nombreux désagréments !
Dans le cadre d’une construction faite sur un terrain pris à bail rural, le fermier qui construit, est protégé par le Code rural, à condition d’avoir obtenu l’accord écrit préalable du propriétaire. Le fermier reste propriétaire de la construction durant toute la durée du bail rural. En fin de bail, il peut bénéficier d’une indemnité au preneur sortant, selon les articles 411-69 et 411-71 du Code rural.
Dans le cas d’une construction faite par une société agricole sur le terrain appartenant à un des associés, il convient de bien préciser le sort de la construction dans une convention de mise à disposition, notamment en ce qui concerne les clauses d’indemnisation. Les conventions de mise à disposition ne relevant pas du statut du fermage, comme le précise l’article 411-2 du Code rural.
Le cas le plus complexe réside dans le cas d’une construction réalisée par une société sur un terrain loué par un associé de ladite société à un tiers. Sur le plan juridique, il faut bien que le fermier ait obtenu une autorisation de construire du bailleur, même si c’est en réalité la société qui finance la construction. En fin de bail, seule la relation juridique entre fermier et bailleur est reconnue. L’indemnité éventuelle sera donc due au fermier, et non pas à la société. D’où l’importance de prévoir dans la convention de mise à disposition les modalités de reversement à la société des indemnités perçues par le fermier, soit en fin de bail, soit en cas de retrait.
Quoi qu’il en soit, les constructions sur sol d’autrui sont loin d’être anodines ou anecdotiques. Un examen juridique au cas par cas est inévitable avant tout projet de construction. Evidemment, si cela est possible, l’achat du foncier avant la construction reste la meilleure solution, surtout pour les investissements lourds.
Estelle de Plinval, pour Réussir
