Les rapports locatifs entre un bailleur et un preneur mettent en évidence des questions d’assurance. Quelques précisions.
L’article L415-3 du code rural entame les explications sur les obligations du bailleur. Il indique que le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués est à la charge exclusive du propriétaire. Il précise également qu’en cas de sinistre, ni le bailleur, ni les compagnies d’assurance ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, s’il n’y a faute grave de sa part. Ces dispositions sont d’ordre public. Toute clause d’un bail qui stipulerait le contraire serait considérée comme non écrite. En cas d’incendie dans les bâtiments, c’est donc l’assurance du propriétaire qui joue pour régler les dommages. Il est bon de noter que si le preneur le demande, le bailleur peut être contraint de reconstruire le bâtiment, son obligation étant cantonnée aux sommes qu’il perçoit.
Le locataire quant à lui devra assurer les risques locatifs afférents aux biens loués. Si un incendie a pour origine une faute grave de sa part, l’article L 415-3 nous rappelle le principe de sa responsabilité, donc de facto son obligation d’assurance. Les baux types départementaux précisent également que le preneur assurera contre l’incendie le mobilier, le matériel, les animaux, les pailles, fourrage et autres récoltes. Pour les bâtiments construits par le preneur en cours de bail, les textes sont muets. Le débat sur la question met en évidence, dans cette situation, une notion plus civiliste que ruraliste, celle dite de l’accession. Pour résumer, quand le propriétaire est-il censé devenir propriétaire du bâtiment construit par son fermier ? De manière pragmatique et pour valider la thèse la plus communément retenue de l’accession, il incombera au fermier de souscrire toutes les assurances nécessaires pour couvrir les risques sur les bâtiments qu’il a construits.
