Auteur : Marie-Laure Berland, pour Réussir
Publié : mercredi 6 janvier 2021

Le principe posé par l’article 653 du Code civil est simple et dispose qu’en ville comme à la campagne, tout mur de séparation entre deux fonds voisins est présumé mitoyen sauf preuve du contraire.

Cette présomption de mitoyenneté ne s’applique pas seulement aux murs, mais à tous types de clôtures séparant deux terrains voisins tels que les palissades, le grillage, les haies végétales, fossé ou talus.

Ainsi le mur séparant deux jardins, deux cours, une cour et un jardin, ou deux enclos dans les champs est présumé mitoyen.

Cette présomption de mitoyenneté ne joue que si les deux terrains sont entièrement clos. Sinon, le mur est présumé appartenir privativement au propriétaire de l’enclos.

De même, la présomption ne s’applique pas non plus au mur pignon d’un bâtiment le séparant du jardin ou de la cour du voisin. Il est censé appartenir au seul propriétaire de la construction.

Enfin, lorsque deux bâtiments accolés sont construits en limite de propriété, le mur est présumé entièrement mitoyen si les bâtiments sont de même hauteur et largeur, sinon la mitoyenneté ne porte que sur la surface de mur commune aux deux bâtiments.

La mitoyenneté d’un mur ne fait aucun doute lorsqu’il est mentionné dans un acte notarié, lorsqu’il est édifié sur la limite séparative de propriété, en accord entre voisins, ou lorsqu’un propriétaire impose un mur à son voisin en application de la réglementation sur la clôture forcée en ville.

La présomption de mitoyenneté peut être écartée si le voisin peut prouver par tous moyens que le mur qui clôt son terrain est sa propriété exclusive par un acte notarié par exemple qui constate le caractère privatif du mur.

Certains signes extérieurs peuvent constituer des faisceaux d’indices pour établir le caractère privatif d’un mur. L’article 654 du Code civil énumère les signes permettant d’établir le caractère privatif d’un mur dans les cas suivants :

Lorsque le sommet du mur n’a qu’une pente, le mur est censé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel la pente est inclinée. (Attention, si le mur dispose d’un sommet à deux pentes, il est présumé mitoyen).

Lorsque le mur présente d’un seul côté un chaperon (aménagement de tuiles, ardoises ou ciment, placé au sommet du mur, qui empêche la pluie de ruisseler le long de celui-ci), un filet (corniche ou saillie placée plus bas), ou encore des corbeaux de pierre (éléments situés sur l’aplomb du mur et destinés à supporter une corniche ou un linteau).

Cette liste n’est pas limitative et en cas de litige, les juges peuvent tenir compte d’autres indices et marques de non-mitoyenneté en recherchant quelle était la situation du mur lors de son édification.

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