La valeur vénale d’un bien immeuble, c’est le prix « normal » qu’un acquéreur quelconque peut acheter, valeur du marché à un moment donné. Pour l’évaluation du bien immobilier en matière d’IFI comme c’était le cas auparavant en matière d’ISF, un abattement de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale s’applique pour déterminer l’assiette de détermination de la base taxable à l’impôt. Pour les droits de succession, c’est un autre abattement qui s’applique, de 20% sur la valeur vénale si celle-ci était la résidence principale du défunt au jour du décès. Pour les immeubles en locatif, un abattement entre 10 et  20% s’applique pour tenir compte de la moindre liquidité et de la difficulté de vendre un appartement loué. 

Rappelons que l’IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier 2021 si celui-ci dépasse 1.3 million d’euros, c'est-à-dire après déduction des dettes existant à cette date, à condition de pouvoir les justifier.  Le barème de l’IFI comprend six tranches d’imposition, avec des taux allant de 0 à 1,5 %. Ainsi, même si le seuil d’assujettissement à l’IFI est établi à 1,3 M€, le calcul commence à 800 000 euros, avec une taxation à 0.5% pour la tranche entre 800 000 € et 1.3 Millions d’euros. L'imposition concerne l'ensemble des biens ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger du foyer. Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues pour les immeubles utilisés pour votre activité professionnelle, les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel, les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation) et les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

Lorsque les immeubles en question sont détenus en SCI, qu’en est-il pour l’IFI  notamment ?

Le Conseil constitutionnel a répondu dans le cadre d’une question prioritaire de constitutionnalité transmise par la Cour de cassation le 17 janvier 2020 sur ce sujet de l’inapplication de l’abattement de 30% sur la résidence principale du contribuable dès lors que celui-ci la détient et l’occupe dans le cadre d’une SCI.  Selon cette réponse, la différence de  traitement entre les contribuables qui détiennent leur résidence principale en propre ou par l’intermédiaire d’une SCI n’est pas contraire au principe d’égalité devant la loi et devant les charges publiques. En effet des décotes spécifiques à la structure sociétaire soumise à l’impôt sur le revenu peuvent s’appliquer : abattement pour non liquidité et une décote liées aux contraintes juridiques ou contractuelles. Pour la première, elle peut être de 10%. Pour la seconde, l’associé minoritaire en cas de clause d’agrément peut l’invoquer.

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